【持分土地買賣】~ 私有土地徵收後由管理機關再標售，原土地所有權人有優購權

一‧依都市計畫法第83條規定：
　　徵收之土地，其使用期限，應依照其呈經核准之計畫期限辦理，不受土地法第二百十九條之限制。不依照核准計畫期限使用者，原土地所有權人得照原徵收價額收回其土地。
二‧依土地法第219條規定：
　　私有土地經徵收後，有左列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內，向該管直轄市或縣 (市) 地政機關聲請照徵收價額收回其土地︰
１‧徵收補償發給完竣屆滿一年，未依徵收計畫開始使用者。
２‧未依核准徵收原定興辦事業使用者。
　　直轄市或縣 (市) 地政機關接受聲請後，經查明合於前項規定時，應層報原核准徵收機關核准後，通知原土地所有權人於六個月內繳清原受領之徵收價額，逾期視為放棄收回權。上項第１款之事由，係因可歸責於原土地所有權人或使用人者，不得聲請收回土地。
私有土地經依徵收計畫使用後，經過都市計畫變更原使用目的，土地管理機關標售該土地時，應公告一個月，被徵收之原土地所有權人或其繼承人有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

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【持分土地買賣】~ 地上權既未經執行法院併同建物所有權交付拍賣時，拍定人不得單獨申辦地上權登記

按物權變動之原因，有為法律行為者，有為法律行為以外之事實或基於法律之規定者。地上權為不動產物權，依民法第七百五十八條及第七百五十九條規定，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決。於登記前已取得不動產物權者，亦非經登記，不得處分其物權。
　　本案地上權，雖為在他人土地上建築房屋而使用該土地者，與該地上建物有不可分離之關係，惟建物所有權與基地地上權究為個別不同之不動產物權，該地上權既未經執行法院併同建物所有權交付拍賣，依前開民法規定，登記機關應無從准由拍定人持憑法院不動產權利移轉證明書單獨申辦地上權移轉登記。另本部七十年四月三十日台內地字第一○八二八號函釋，於八十年已無收錄於本部地政法令彙編中，不再援引適用，併予敘明。

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【持分土地買賣】~ 土地建物不同人 任一方想賣行不行？

2017年04月28日10:35 

讀者劉小姐來信表示，若土地與土地上面的建物分屬不同人，而建物所有權人想賣掉，但土地所有權人並不太願意，這時土地所有權人有什麼方法可以捍衛自己的權利呢？李佳芬地政士事務所地政士李佳芬表示，​土地所有權人有第一優先順位購買權，可以跟地上物的所有權人主張要購買他的地上物，除非土地所有權人放棄掉自己的優先購買權，地上物的所有權人就可以賣給善良的第3方。

但若碰到建物所有權人未通知優先購買權人前，就先將建物售出，或報給優先購買權人價格較貴，卻賣給第3方較便宜的情況，李佳芬指出，優先購買權人都可以向其要求損害賠償。（黃敬涵／綜合報導）

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【持分土地買賣】~ 欠稅超過五年是否就註銷﹖

（臺中訊）臺中市政府地方稅務局表示，依稅捐稽徵法第23條第1項規定「稅捐之徵收期間為5年，自繳納期間屆滿之翌日起算；應徵之稅捐未於徵收期間徵起者，不得再行徵收。但於徵收期間屆滿前，已移送執行，或已依強制執行法規定聲明參與分配，或已依破產法規定申報債權尚未結案者，不在此限。」即稅捐之徵收自繳納期間屆滿之翌日起算為期5年，但在徵收期間屆滿前，稅捐機關如果已將欠稅案移送行政執行分署強制執行，則該筆欠稅自徵收期間屆滿之翌日起5年內都可繼續執行，且在5年期間屆滿前，行政執行分署如已開始執行者，仍得繼續執行至5年期間屆滿之日起再算5年，亦即已確定的欠稅執行期限最長可達15年。
該局特別提醒民眾，納稅義務人接到繳款書時，務必在繳納期限內繳納，勿以為欠稅超過5年就註銷，以致逾滯納期未繳納，遭移送執行分署強制執行，不但需繳納稅款及滯納金外，尚需負擔執行必要費用，且已確定的欠稅執行期限最長可達15年，呼籲納稅人勿心存僥倖。如尚有疑問者，請撥打該局服務電話0800-086969或22585000按1接電話客服中心，將有專人為您服務。

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【持分土地買賣】~ 違章建築不因繳納房屋稅而為合法房屋

地方稅務局指出，房屋所有人應於房屋建造完成之日起30日內檢附有關文件，向房屋所在地地方稅稽徵機關申報房屋現值及使用情形，其有增建、改建者亦同。此外，民眾辦理繼承過戶時，除了持有建物權狀的房屋要向地政事務所辦理繼承移轉登記外，請記得未辦保存登記的違章房屋也要同時向地方稅務局申請房屋稅納稅義務人變更，以免影響繼承人權益。
此外民眾常誤認為只要繳納房屋稅，違章建築就能成為合法建築，稅務局表示，無使用執照的違章建築房屋，因建築物已實質存在，便已具備課稅要件，所以違章房屋在未拆除前，亦應課徵房屋稅。而繳納房屋稅僅為納稅義務之履行，不能據以使無照違章建築房屋變成合法。

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【持分土地買賣】~ 問 : 共有土地或建築改良物須經多少共有人及其應有部分同意始得處分？

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，依土地法等規定應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

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【持分土地買賣】~ 問 : 何謂土地登記？

土地登記係地政機關依法定程序，將應登記之事項，包括土地及建築改良物之標示、所有權及他項權利之取得、設定、喪失及變更情形記載於登記簿，以確定其權利之歸屬與權利狀態而公示於第三人，並藉以管理地籍、課徵土地稅賦及推行土地政策之行政行為。

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【持分土地買賣】~ 地價稅按自用住宅用地稅率課稅需要具備那些條件？如何申請？

（一）地價稅按自用住宅用地稅率課稅應具備條件如下：

1、土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
2、無出租或供營業使用。
3、土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
4、都市土地面積未超過三○○平方公尺 (九○.七五坪)，非都市土地面積未超過七○○平方公尺部分(二一一.七五坪)。
5、土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，以一處為限。

（二）地價稅自用住宅用地之申請： 地價稅除須符合自用住宅用地要件外，土地所有權人應於每年地價稅開徵四十日前（亦即九月二十二日 前），填寫地價稅自用住宅用地申請書，並檢附戶口名簿影本及房屋所有權狀影本向地方稅稽徵機關提出申請，經審查核准後，當年度就可以按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。逾期申請者，自申請之次年期開始適用。

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【持分土地買賣】~ 什麼是地價稅？其課徵標的及基礎為何？

已規定地價之土地，除依第二十二條規定課徵田賦者外，應課徵地價稅。 地價稅按每一土地所有權人在每一直轄市或縣 (市) 轄區內之地價總額計 徵之。所稱地價總額，指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新 規定地價，經核列歸戶冊之地價總額。

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【持分土地買賣】~ 地價稅優惠稅率或減免地價稅，申請的時間為何？

土地所有權人應於每年地價稅開徵40日前﹙即9月22日前﹚，向土地所在地稽徵機關申請適用自用住宅、工業用地等優惠稅率或減免地價稅，當年地價稅始可適用；逾期申請只能從次年起開始適用。但已申請核准而使用情形未變更者，免再提出申請。

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【持分土地買賣】~ 有關供公共通行的騎樓走廊地，地價稅如何徵免？

依土地稅減免規則第十條規定：供公共通行的騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵地價稅；有建築改良物者依下列規定減徵地價稅：

（一）地上有建築改良物一層的減徵二分之一。
（二）地上有建築改良物二層的減徵三分之一。
（三）地上有建築改良物三層的減徵四分之一。
（四）地上有建築改良物四層以上的減徵五分之一。 前項所稱建築改良物係指附著於土地的建築物或工事。（土地稅減免規則第十條）

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【持分土地買賣】~ 33‧ 申請發給抵價地之時間為何？

土地所有權人如想申請發給抵價地，須在區段徵收公告期間以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出申請。

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