【持分土地買賣】~ 協議分割之效力

（１）分割共有物係以消滅共有關係為目的，使共有關係變更為單獨所有。故協議分割之土地，於經辦妥分割登記後，即生喪失共有權，並取得單獨所有權之效力（最高法院五十八年度台上字第一五○二號判例參照）。另因調解、和解分割不動產，僅有協議分割之效力，與判決分割發生形成力之情形不同，仍非辦妥分割登記，無從主張已經取得單獨所有權（最高法院五十八年度台上字第三五六三號判決參照）。
（２）早期實務見解有最高法院四十八年台上字第一○六五號判例認為，分割之協議不僅在共有人間發生效力，對於應有部分之受讓人亦有拘束力，惟於八十三年六月三日依司法院大法官會議釋字第三四九號解釋：最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。已限縮該判例之效力範圍，認對於應有部分之善意受讓人無拘束力。

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【持分土地買賣】~ 不能協議分割之土地

（１）依土地登記規則第一百三十六條之規定：「土地法第七十八條第八款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。前項登記包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記及其他依法律所為禁止處分之登記。」因此，共有土地若遭受限制登記，則共有人自亦無法協議分割以處分該土地。
（２）依土地登記規則第七十條之規定：「公告禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔之土地，登記機關應於禁止期間內，停止受理該地區有關登記案件之申請，但因繼承、強制執行、徵收或法院判決確定，申請登記者，不在此限。」此際亦無從以協議方式達成分割之目的，只能循訴請判決分割方式辦理。

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【持分土地買賣】~ 共有土地之協議分割

協議分割意即全體共有人同意按其應有部分比例，分割共有土地成為數個產權獨立之單獨所有，即共有人全體協議共有土地之分割方法；然而既曰協議而非決議，分割協議即須經全體共有人同意，方生效力，蓋協議分割共有物係處分行為，應經全體共有人同意始生協議分割之效力（最高法院七十二年台上字第二三八二號判決）而無土地法第三十四條之一第一項之適用，亦即土地法第三十四條之一第一項所稱之處分，不包括分割行為在內，不得以共有人中一人之應有部分或數共有人之應有部分合併已逾三分之二，即可不經他共有人全體之同意，而得任意分割共有物（最高法院七十四年台上字第二五六一號判例）。此種分割方法涉及全體共有人之意願及利害關係，雖較為平和及迅速，但若有人堅持反對，即使僅有一人，都將無法以此方式達成分割。此外，協議分割契約並非要式行為，只要有證據可以證明全體共有人之協議即可（最高法院五十七年度台上字第三四三七號判決參照）。


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【持分土地買賣】~ 不履行協議分割之救濟

（１）共有人就共有物已訂立協議分割契約者，縱使拒絕辦理分割登記，當事人僅得依約請求履行是項登記義務，而不得訴請法院按協議之方法，再為分割共有物之判決（最高法院五十九年度台上字第一一九八號判決）。
（２）共有物之分割協議，係以消滅各共有人就共有物之共有關係為目的，應由共有人全體參與分割之協議及履行，因之共有人請求他共有人履行協議分割契約，其訴訟標的對於共有人全體必須合一確定，應由共有人全體一同起訴或被訴當事人之適格始無欠缺，故其所為應受判決事項之聲明，應為命各共有人依協議分割契約所訂分割方法協同辦理分割登記，始能達消滅各共有人就共有物共有關係之目的（最高法院八十八年度台上字第一五七六號判決）。

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【持分土地買賣】~ 共有物上之抵押權是否因分割受影響？

依民法第八六八條之規定，抵押之不動產如經分割，其抵押權不因此而受影響。亦即抵押之不動產雖經分割成數筆，但抵押權仍存在於分割後之各筆不動產上，不受不動產分割之影響。然依土地登記規則第一百零七條之規定：「分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地上。但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」


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【持分土地買賣】~ 私有土地徵收後由管理機關再標售，原土地所有權人有優購權

一‧依都市計畫法第83條規定：
　　徵收之土地，其使用期限，應依照其呈經核准之計畫期限辦理，不受土地法第二百十九條之限制。不依照核准計畫期限使用者，原土地所有權人得照原徵收價額收回其土地。
二‧依土地法第219條規定：
　　私有土地經徵收後，有左列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內，向該管直轄市或縣 (市) 地政機關聲請照徵收價額收回其土地︰
１‧徵收補償發給完竣屆滿一年，未依徵收計畫開始使用者。
２‧未依核准徵收原定興辦事業使用者。
　　直轄市或縣 (市) 地政機關接受聲請後，經查明合於前項規定時，應層報原核准徵收機關核准後，通知原土地所有權人於六個月內繳清原受領之徵收價額，逾期視為放棄收回權。上項第１款之事由，係因可歸責於原土地所有權人或使用人者，不得聲請收回土地。
私有土地經依徵收計畫使用後，經過都市計畫變更原使用目的，土地管理機關標售該土地時，應公告一個月，被徵收之原土地所有權人或其繼承人有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

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【持分土地買賣】~ 地上權既未經執行法院併同建物所有權交付拍賣時，拍定人不得單獨申辦地上權登記

按物權變動之原因，有為法律行為者，有為法律行為以外之事實或基於法律之規定者。地上權為不動產物權，依民法第七百五十八條及第七百五十九條規定，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決。於登記前已取得不動產物權者，亦非經登記，不得處分其物權。
　　本案地上權，雖為在他人土地上建築房屋而使用該土地者，與該地上建物有不可分離之關係，惟建物所有權與基地地上權究為個別不同之不動產物權，該地上權既未經執行法院併同建物所有權交付拍賣，依前開民法規定，登記機關應無從准由拍定人持憑法院不動產權利移轉證明書單獨申辦地上權移轉登記。另本部七十年四月三十日台內地字第一○八二八號函釋，於八十年已無收錄於本部地政法令彙編中，不再援引適用，併予敘明。

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